2019年ACCA考试科目F7投资性房地产的难点、易错点深度剖析
Investment property是F7学习中经常容易混淆的准则，接下来随高顿ACCA一起来看看，它到底会怎么考?戳>>>2019年ACCA备考资料免费领
丨文：Lily.wang
定义考察
IAS 40 Investment Property VS. IAS 2 Inventory VS. IAS 16 PPE
在F7的考试中，需要同学们能够根据长期资产不同的情况，分辨是属于投资性房地产，存货还是PPE。
A：它有三个准则适用的范围：
Investment Property主要的内容是：for rental and/or for capital appreciation
有几种情况需要大家额外注意：
1)如果land没有确认使用用途，那么默认是为了long-term capital appreciation
2)如果母公司租给子公司使用资产，在合并报表层面，集团公司并未实质租出资产，因此属于IAS 16 PPE范畴;在母公司单体报表层面，母公司借出资产，因此按照IAS 40 Investment property处理。
3)公司融资租入，经营租出的长期资产，一般可以认为是投资性房地产
l PPE 主要的内容是：for production or provision of service，for rental to others，for administrative purposes
在这里需要注意rental to others一般指的是，给员工提供廉价住房服务(也就是ancillary service)，本身收取rental 的目的不是为了赚钱，而是为了maintain current operation。那么此时，目的就不再是盈利，因此依然按照PPE处理。
Inventory 的主要内容是：ordinary course of business
也就是说，如果是正常经营所销售的产品，对于公司而言就是存货。
e.g. 生产并销售摩托车的公司，摩托车对于公司而言就是存货。
B：投资性房地产的计量方式：
初始计量：初始计量只有cost model
后续计量：cost model 和 fair value model
对于fair value model，大多数同学在考试中容易与IAS 16 PPE中的revaluation model混淆，那么我们只要对照这个表格，就可以有效复习：
C：PPE转Investment property，及Investment property 转PPE的会计处理
Transfer from IAS 16 PPEto IAS 40 Investment Property underfair value model
Dr. Investment Property {Fair value @ tranfer date}：
PPE-Accumulated depreciation
PPE-Accumulated impairment loss
Profit or loss {借差}
Cr. PPE {Initial cost}：
Revaluation Surplus {贷差}
【切记】
转换日前，按照PPE正常折旧方式，计算转换日当天的PPE账面余额。
转换日当天，如果PPE的账面价值高于公允价值，那么可认为，增值部分为PPE本身的重估增值，计入OCI;如果PPE的账面价值低于公允价值，那么可认为，减值部分为PPE本身的减值，计入P&L。
转换日后，按照Investment property公允价值模型处理，公允价值变动计入P&L。
Transfer from IAS 40 Investment Property underFair modelto IAS 16 PPE
Dr. PPE {Fair value @ tranfer date}
Profit or loss {借差}
Cr. Investment Property {BV}
Profit or loss {贷差}
【切记】
转换日前，按照Investment property公允价值模型处理。
转换日当天，如果Investment property的账面价值(过去的FV)高于现在的公允价值，那么可认为，增值部分为Investment property本身的重估增值，计入P&L;如果Investment property的账面价值(过去的FV)低于现在的公允价值，那么可认为，减值部分为Investment property本身的公允价值降低，计入P&L。
转换日后，按照PPE公允价值模型处理，记得按照remaining useful life计算折旧，折旧费用计入P&L，之后发生的重估增值，计入OCI。
